전세 계약 전에 확인할 것

확인할 서류가 많아 보이지만, 질문은 세 개뿐입니다. 이 사람이 정말 집주인인가, 이 집에 빚이 얼마나 걸려 있나, 문제가 생겨도 내 보증금을 먼저 돌려받을 수 있나. 등기부, 건축물대장, 미납국세 열람, 전입신고는 모두 이 세 질문 중 하나에 답하는 도구입니다.

전세 보증금은 많은 사람에게 가장 큰 돈입니다. 그래서 순서도 중요합니다. 계약서에 도장을 찍기 전에 첫째와 둘째 질문을, 잔금을 치르는 날에 셋째 질문을 챙기면 됩니다. 아래는 그 순서대로 따라가 봅니다.

질문은 딱 세 개!
순서대로 가 봐요

등기사항증명서(흔히 등기부등본)를 떼어 보면 답이 나옵니다. 등기부는 집의 이력서 같은 서류로, 갑구에는 누가 언제부터 이 집의 주인인지가, 을구에는 이 집을 담보로 빌린 돈이 적혀 있습니다. 인터넷등기소에서 누구나 열람할 수 있습니다.

계약하는 날에는 등기부의 소유자 이름과 상대방 신분증을 직접 맞춰 봅니다. 집주인이 아닌 대리인이 나왔다면 위임장과 인감증명서처럼 대리 권한을 보여 주는 서류를 확인합니다. 국토교통부 체크리스트도 이 대조를 계약 당일 확인 항목으로 둡니다.

빚은 두 군데에서 봅니다. 첫째는 앞에서 본 등기부 을구의 근저당입니다. 집이 경매로 넘어가면 먼저 설정된 근저당이 보증금보다 앞서 돈을 가져갈 수 있어서, 금액과 설정 날짜를 함께 봅니다.

둘째는 등기부에 나오지 않는 집주인의 세금 체납입니다. 국세청 미납국세 열람 제도로 확인할 수 있는데, 세무서 방문이나 홈택스로 신청하고 열람만 할 수 있습니다(발급·복사 불가). 임대인 동의가 필요한지는 신청 시기에 따라 달라 안내 원문을 확인하세요.

위 계산에 쓰는 매매가와 전세가는 이 사이트의 단지 상세 ‘매매·전세 분석’에서 실거래 기준일과 함께 볼 수 있습니다. 지역 평균 전세가율은 한국부동산원 통계로 비교할 수 있습니다. 이 서비스는 “몇 %부터 위험하다” 같은 기준선을 정하지 않습니다.

근저당 + 보증금,
집값이랑 비교해 봐요

잔금을 치른 날 해야 할 일이 바로 이 질문의 답입니다. 이사한 뒤 전입신고를 하면 그다음 날부터 집이 다른 사람에게 팔려도 계속 살 수 있는 힘(대항력)이 생깁니다. 여기에 확정일자까지 받아 두면 경매 때 순서에 따라 보증금을 돌려받을 권리(우선변제권)가 생깁니다. 전입신고는 이사 후 14일 안에 해야 합니다.

하나 더 챙길 수 있는 것이 전세보증금반환보증입니다. 집주인이 보증금을 돌려주지 못할 때 보증기관이 대신 돌려주는 상품으로, 가입할 수 있는 집과 한도가 정해져 있어 계약 전에 가입 가능 여부부터 확인하는 편이 안전합니다. 건물 용도가 주택인지도 이때 함께 보는데, 정부24에서 건축물대장으로 확인합니다.

HUG 안심전세포털에 전세 피해 지원 안내와 상담 전화(1588-1663, 평일 10:00~17:00)가 있습니다. 같은 곳의 안심전세 앱에서는 시세 조회와 등기 변동 알림 같은 기능도 쓸 수 있습니다. 전세사기 피해자 지원은 신청 기한이 바뀔 수 있어 정책브리핑 공지를 확인하세요.